11月的房价数据把两件事同时摆上了桌：新房均价还在涨，二手房均价还在跌。中指研究院的数据显示，2025年11月，百城新建住宅均价为每平方米17036元，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；二手住宅均价为每平方米13143元，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。一涨一跌，不能简单归结为“市场回暖”或“市场转冷”，需要把平均数拆开来看。
新房均价上涨，先别急着高兴
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶的解释很关键：11月上海、成都、杭州、宁波等城市有高端改善性项目入市，带动核心城市新建住宅均价上涨，进而让百城新房价格保持“结构性上涨”。这几个字很重要。均价受成交结构影响，不能代表每套房子的价格标签。高端盘集中备案，会把平均数往上拽；如果刚需盘、郊区盘成交占比下降，同样的市场感受也会被均价掩盖。所以，新房均价环比涨0.37%，不能直接理解为“百城房价普涨”。
二手房的数字更接近买卖双方的真实博弈。11月二手住宅均价环比跌0.94%，同比跌7.95%。按这个同比口径，同样一套房，一年前的均价水平比现在高近8%。曹晶晶提到，高挂牌量叠加偏弱预期，年末二手房价格下行压力有所加大。挂牌多、成交慢，卖家想出手就得让价，这是二手市场最朴素的定价机制。新房有备案价、有产品升级、有开发商推盘节奏，二手房更多是单个业主面对现实。
成交量为什么靠二手撑起来
再看成交。中指研究院统计，今年1—10月，重点30城一二手房成交总量同比微增0.6%，其中二手房成交量同比增长5%，占比已接近65%。一线城市更有韧性，前10月二手房成交量同比增长10%，深圳涨幅近20%；核心二线城市里，成都前10月二手房成交量同比增长12%。
这组数据和价格走势放在一起，逻辑就出来了：二手房不是靠涨价换来成交，而是靠价格调整换来的。新房均价受高端项目支撑，二手房均价继续下行，买房人用脚投票，把交易量推向二手。可以把它理解为“以价换量”，但要注意，这是从价格与成交方向做的推断，不是官方给出的因果结论。能确认的是，二手成交占比在上升，核心城市尤其明显；不能确认的是，每一个城市、每一类房源都同样活跃。
三个口径，别混着用
第一，时间口径。11月的房价指数是当月数据，1—10月的成交是累计数据。标题把“11月价格”和“成交量”并置，读的时候要记住它们不是同一个月。第二，城市口径。百城价格指数覆盖100个城市，成交数据来自重点30城，65%的二手占比说的是30城的一二手房成交结构，不是全国所有城市。第三，价格口径。新房均价受高端项目入市影响，二手均价更贴近存量房挂牌成交，两者不能简单互相验证。
把这些口径分开，结论反而更清楚：新房均价的上涨是结构性的，核心城市高端改善盘入市撑住了平均数；二手房价格仍在向下寻找需求，但低价换来了成交，至少让重点城市的交易量没有大幅下滑。这不是全面回暖，而是分化加深。
曹晶晶对2026年的判断也偏谨慎：房地产市场整体可能延续调整，市场分化持续，一线和核心二线城市保持相对韧性；止跌回稳会沿着城市与板块的结构性分化、从增量扩张转向存量与增量并重、供需逐步匹配的方向推进，需要政策、市场、企业形成合力。翻译成大白话：不要再指望一个“百城均价”告诉你所有答案。新房看供应结构，二手看挂牌和议价，成交看城市能级。11月真正的信号，不是新房又涨了，而是二手房用价格换来了成交量，而新房均价受少数高端项目支撑。